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こんにちはヤママメです。
関東で震度5強の地震がありました。
交通インフラに影響があり、帰宅困難者が多数出ました。
私ヤママメは「阪神大震災」に被災しています。
当時中学生でしたがライフライン全てが止まってしまい、水汲みなど苦労した覚えがあります、アラフォーヤママメです。
中古の家を検討していると物件価格か妥当なのかわからないと思います。
中古の家は土地代と建物、外構などが全て込みの値段になっており得なのか損なのかわかりにくいと思います。
そこで中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入した私ヤママメが中古市場に出ている一条工務店の家の価格を調べてみました。
中古の一条工務店の家の全国の物件価格を集計して市場の相場を出してみました。
市場の相場を見ることで中古物件の値段が高いのか安いのか判断する材料になると思います。
中古の一条工務店の市場相場を書いていきます。
中古の物件価格で新築より高いのもありますよね。
中古住宅購入についてご質問やご意見などはこのブログのお問い合わせやinstgramやtwitterのDMなどに送って頂ければご回答します。
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実際に相談があり購入された方の記事は↓になります。
私の購入したような中古物件がみつかるのはなかなか難しく時間がかかります。
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中古住宅の価格について
中古住宅は土地と土地以外を合わせた価格が物件価格となっています。
土地は文字通りの土地の価格で土地の広さとその地域の坪単価でほぼ決まります。
土地以外は建物の値段に加えて外構やカーポート、太陽光発電などすでに設置されているものを含む価格になります。
新築であれば地盤工事費用や電気、水道の引き込み費用などがかかりますが中古ではこの費用も含まれていると考えられます。
土地はその地域の土地価格が変わっていなければ変わりません。
一方で土地以外の価格は築年数によって下落していきます。
木造住宅では法定耐用年数22年でほぼ価格が0になります。
実際の築年数による価格下落は↓です。
22年でほぼ0となると1年あたり約4.5％下落することになります。
実際の下落はそれよりも大きく約5.5%くらい下落していることがわかります。
中古住宅は下落が大きいのでお得。
中古の一条工務店の価格について
中古の一条工務店の市場価格調査条件
中古の一条工務店の市場価格調査条件は以下の通りです。
・「suumo」のwebサイトで中古戸建から「一条工務店」のキーワード検索をする↓
・検索条件を地域を全国で築年数を10年以下とし、i-smartやセゾン、ブリアールなど全て対象とした。
・検索結果物件数118件（検索日：2021年10月9日）
・出てきた物件の土地の価格を「土地価格ドットコム」で調べる↓
・土地の相場価格を物件価格から引くことで「土地以外」の値段を算出。
※土地の相場価格は取引履歴が少なかったり、調査した町の範囲が広いなどがありやや不正確なことはご承知ください。
・「土地以外」は建物、外構、太陽光発電などを含む値段となる。
物件状態が安定している築浅の10年以内にしました。
中古の一条工務店の市場価格調査結果
中古の一条工務店の市場価格調査結果（118件分）は以下の通りです。
物件価格（土地+土地以外） 2,150～9,980万円 平均4,046万円
土地以外価格 1,413～5,918万円 平均2,620万円
建物延床面積 75.82～184.21㎡ 平均108.0㎡
築年数 4ヶ月～9年11ヶ月 平均4年6ヶ月
土地以外の坪単価 43.9～134.1万円/坪 平均80.8万円/坪
※土地以外の坪単価＝土地以外の価格/延床面積
土地以外の坪単価と築年数をプロットしたグラフが↓になります。
このグラフの値から読み取ると以下のようになります。
・平均下落率は4.1%/年
・中古平均坪単価80.8万円/坪（築4.5年）の新築価格は95.7万円/坪
・平均では築5年で76万円/坪、築10年で56.5万円/坪
・データのバラつきが大きく平均下落線から大きく乖離しているものがある。
価格の下落率 4.1%/年 は一般の中古住宅の4.5％/年や5.5％/年に比べると低くなっています。
下落率4.1%で計算すると中古の物件価格が相場より高いか安いかの目安がつきます。
例えば
土地30万円/坪が相場の場所で40坪の土地に延床面積30坪の築5年のi-smartが3,700万円で売っていたら。
土地：30万円/坪×40坪＝1,200万円
土地以外：95.7万円/坪×（100％-4.1％×5年）×30坪＝2,282万円
土地+土地以外＝1,200万円+2,282万円=3,482万円
上記より相場よりやや高めの価格であることがわかります。
想定より下落率が低く、一条工務店の中古住宅は高めです。
中古の一条工務店の市場価格の注意点
相場価格の目安を使う際にはいくつか注意点があります。
1.新築時平均95.7万円/坪は、家の種類やオプションや外構費用などによって価格が変わる。
新築時の土地以外の価格は平均95.7万円/坪とです。
これは家の種類やオプションや外構の内容などによって大きく違ってきます。
新築時に95.7万円/坪より高いのか安いのかを考慮する必要があります。
95.7万円/坪であれば太陽光発電に一般的な外構、ハイドロテクトタイルやグランドカップボードなどのオプションを備えたi-smartの2階建てくらいが想定されます。
これが平屋であれば高くなりますし、太陽光発電が無いと安くなります。
物件の内容をよく確認して差し引きする必要があります。
2.立地条件によって価格は左右される。
中古物件は立地条件と築年数で価格が決まると言われています。
同じ一条工務店の家で築年数が同じでも立地条件で土地以外の価格も変わってきます。
市街化調整区域や需要が少ない地方などでは周りの家の市場価格が安くなっているので土地以外の価格も安くなる傾向にあります。
逆に都会などの土地の高い地域では土地以外の価格も高めに評価される傾向があります。
立地条件の良さも価格に考慮する必要があります。
3.調査にはオプションや太陽光発電の容量や有無などの情報が足りていない。
suumoの物件情報を元に調査を行いましたが、オプションや太陽光発電の容量や有無の記載がまちまちです。
土地以外の価格に価格差が生じる要因になっています。
家の設備や外構の差などを考慮した算出にはなっていません。
しかし、中古住宅では 家の設備や外構は物件価格への影響が小さいのが現状です。
4.土地の価格の算出がやや不正確
条件の欄にも記載しましたが立地の地域の土地の市場価格で土地価格は算出していますが市場価格がやや不正確です。
取引が少ない地方や対象地域が広いと適した価格を正確に出すのが難しくなります。
極力周りの土地相場を調べながら算出しましたが土地が広かったり、町の外れにあるなど価格が乖離していると思われるものもありました。
5.売却事情により中古物件の価格設定が大きな差が生まれている。
中古の物件価格は売り主である元の居住者が決めています。
一般的には周りの市場価格から値段が決められていますが売却事情などにより価格が違ってきています。
売り急いでいる場合は安めに設定されている場合がありますし、残債が多い場合は残債の完済のため市場価格より高く設定されているものもあります。
物件価格をプロットしたグラフの大きなばらつきはこの売却事情も影響されています。
残債を払いきらないと売れないので市場価格より高い価格の場合があります。
ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）の価格について
ヤママメの中古の一条工務店のi-smart（アイスマート）の価格や条件は↓になります。
・価格は3600万円（土地＋土地以外）
・30万円/坪の地域に48坪の土地で延床面積39坪の2階建ての築7年半のi-smart
上の価格下落条件で計算すると
土地：30万円/坪×48坪＝1,440万円
土地以外：95.7万円/坪（100％-4.1％×7.5年）×39坪＝2,585万円
土地+土地以外＝1,440万円+2,585万円＝4,025万円
市場の相場価格では3,973万円となり425万円割安となりました。
売り主の方からの新築時の価格を断片的ですが聞いているとだいたい100万円弱/坪程度かかっていたようです。
このことから物件価格がやや割安であると判断して購入しました。
調査前は90万円/坪で4.5%の下落で計算していました。
中古の一条工務店の市場価格調査まとめ
中古の一条工務店の市場価格調査から4.1%の価格下落があるとわかりました。
中古物件の価格を見て割高か割安かの判断の材料にお使いください。
今回118件分の中古物件の調査をしましたので他にもデータがあります。
今後のブログに書いていこうと思いますが疑問があればお答えします。
また、実際の物件が割安か割高かの判断も目安ですがさせて頂きます。
お問い合わせやコメント、instagramのDMなどで受け付けます。
今日は以上になります。
一条工務店の中古物件の価格などのアドバイスします。
高気密・高断熱の家は世界的に見ても当然の性能であり、高気密・高断熱の家に全ての人が住めるようにならないといけないと思います。
しかし、現在の日本では一般的な収入の人では高気密・高断熱の家を建てることが非常に難しいです。
将来的には全ての人が住めるようになって欲しいです。
現在の日本で庶民が高気密・高断熱の家を購入する１つの方法が
中古で購入する
です。
中古で一条工務店のi-smart（アイスマート）を購入しした記事は↓です。
高気密・高断熱の家の購入や住まい方について勉強をしているときに参考になったおすすめの本があります。
↓のものになるので興味がある人は読んでみてください。家の考えが大きく変わりました。
各部屋の温湿度管理便利なのが「SwitchBot 温湿度計」です。
温湿度が測定できアプリ上で測定結果を確認できます。
「SwitchBot Hub Mini」と連携すると「温度が27℃を超えたらエアコンを起動」などの自動設定をすることもできます。
私の家では気温、湿度の測定を↓のものを使っています。
今までの記事でもよくグラフをのせて使っています。おすすめです。
NETATMO(ネタトモ) ウェザーステーションを使った記事は↓です。
高気密・高断熱の家では湿度管理が気になります。安価で絶対湿度が計れるのが↓の「みはりん坊ダブル」です。私も使っています。おすすめです。
みはりん坊ダブルを使った記事は↓です。
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私ヤママメの家のエアコンの設置業者を探す際にくらしのマーケットで探しました。
高気密高断熱の家の設置なのできちっとした作業ができる方を探す際に口コミが見られるので非常に参考になりました。
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